전세 계약 전후 보증금 확인 체크리스트

보증금 비율만으로 안전을 판단할 수 없습니다

시세가 충분해 보여도 선순위 채권, 다른 임차인의 보증금, 임대인의 체납, 신탁 등기에 따라 회수 가능액이 달라집니다. 아래 항목은 확인 순서이며 피해 예방이나 보증금 반환을 보장하는 기준은 아닙니다.

계약 전: 시세와 권리관계 확인

1. 시세: 국토교통부 실거래가와 주변 유사 주택의 거래를 비교하세요. 호가와 보증기관이 인정하는 주택가격은 다를 수 있습니다.
2. 등기사항증명서: 소유자, 신탁, 압류·가압류, 근저당권을 확인하세요. 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금도 확인해야 합니다.
3. 건축물대장: 실제 용도, 주거용 여부, 위반건축물 표시를 확인하세요.
4. 임대인 정보: 확정일자 부여 현황과 국세·지방세 납세증명서 등 주택임대차보호법 제3조의7의 제시 대상 정보를 요청하세요.
5. 반환보증: 계약금을 보내기 전에 해당 주택·보증금·계약 조건으로 신청할 수 있는지 보증기관에 확인하세요.

계약·잔금 지급 시: 증빙 남기기

1. 계약 상대의 신분과 등기상 소유자를 대조하고, 대리 계약은 위임 범위와 서류를 확인하세요.
2. 새 담보권 설정 제한, 반환보증 가입이 거절될 경우의 처리 등 필요한 특약을 협의하세요. 특약만으로 제3자의 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
3. 잔금 직전 등기를 다시 확인하고, 지급받을 권한이 확인된 계좌로 송금한 기록을 보관하세요.

입주 후: 전입신고·확정일자·반환보증

주택 인도와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날 대항력이 발생합니다. 우선변제권에는 이 대항요건과 확정일자가 필요합니다. 전입신고만 했거나 확정일자만 받은 상태와 구분하세요.

• HUG의 기본 보증금 요건은 수도권 7억원·그 외 5억원 이하입니다. 보증한도는 주택가격 × 90% − 선순위채권 등으로 산정하며 다른 가입 조건도 충족해야 합니다.
• 신규 계약의 신청기한은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 갱신 계약은 갱신 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다.
• 보증료·주택가격 인정 방식·제출 서류는 주택과 신청 조건에 따라 달라집니다. 가입 완료 후 보증서를 보관하세요.
• 계약을 끝내려면 묵시적 갱신을 피할 수 있도록 만료 2개월 전까지 종료 의사가 임대인에게 도달하도록 하고 증빙을 남기세요.

전월세 계산기로 확인할 수 있는 범위

전월세 전환 계산기는 보증금·월세 환산액과 입력 시세 대비 전세가율을 보여줍니다. 선순위 권리·체납·경매 낙찰가를 조사하거나 반환보증 가입을 판정하지 않습니다.

법정 전환율 상한은 보증금을 월세로 바꾸는 경우에 관한 규정입니다. 월세를 전세로 역산한 결과가 임대인이 받아야 하는 법정 보증금은 아닙니다.

만료 후 보증금을 받지 못했다면

1. 계약 종료 통지와 반환 요청이 도달했다는 증빙을 확보하세요.
2. 반환보증 가입자는 보증기관에 사고 접수·이행 청구 요건과 기한을 확인하세요.
3. 이사가 필요하다면 임차권등기명령을 검토하세요. 신청만 하고 이사하지 말고 등기 완료 여부를 확인해야 기존 권리 보전에 도움이 됩니다.
4. 분쟁조정·지급명령·소송 중 상황에 맞는 절차를 상담하세요. 조정 수수료와 면제 여부는 접수 기관에서 확인하세요.

대출보증과 반환보증은 같은가요?

다릅니다. 전세대출의 보증과 임대인의 보증금 반환을 보장하는 상품은 보장 대상이 다릅니다. 전세대출이 있다는 이유만으로 보증금 반환까지 보장되지는 않으므로 보증서의 상품명과 보장 범위를 확인하세요.