전월세 전환 계산기

전세보증금의 일부 또는 전부를 월세로 전환할 때 적용되는 연간 이율입니다. 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 법정 상한은 min(한국은행 기준금리 + 2%p, 10%) 중 낮은 값입니다. 2026년 5월 한은 기준금리 2.50% 기준 상한 4.5%. 집주인이 이를 초과해 월세를 요구하면 초과분은 무효이며 반환 청구가 가능합니다.

본인의 기회비용(보증금 조달 비용 또는 운용수익률)과 실제 전환율을 비교하세요. 전세자금대출 금리가 월세 전환율보다 낮으면 전세가 유리합니다. 목돈을 예적금·투자로 운용할 수 있다면 그 수익률과 비교하세요. 전세대출 금리는 한국주택금융공사(hf.go.kr) 또는 시중은행 공시에서 확인할 수 있습니다. 장기 거주 계획이면 전세, 2년 이내 이사 가능성 있으면 월세가 유연합니다.

깡통전세는 전세가가 매매가에 근접하거나 초과한 상태. 지표로 전세가율 = 전세보증금 / 매매가가 80% 이상이면 위험. HUG 전세보증금반환보증보험은 공시가격의 126% 이내만 가입 가능(2023.5 강화). 실거래가 확인은 국토부 실거래가공개시스템(rt.molit.go.kr), 전세가율은 KB부동산·아실에서 확인.

① 계약 전 등기부등본 열람(인터넷등기소 700원)으로 근저당·가압류 확인 ② 집주인 국세·지방세 완납증명서 요구(2023.4 의무화) ③ 이사 당일 주민센터에서 전입신고 + 확정일자 동시 처리(대항력 + 우선변제권) ④ HUG·SGI 전세보증금반환보증 가입(HUG 보증료 연 0.097~0.211%, 위험도 차등) ⑤ 등기부등본 재열람으로 계약 직후 추가 근저당 없는지 확인.

주택임대차보호법(2020.7.31 시행)에 따라 임차인은 계약 만료 6개월~2개월 전 1회 계약갱신청구권 행사 가능(총 4년 거주 보장). 갱신 시 임대료 인상률은 5% 이내(전월세상한제). 집주인 본인·직계존비속 실거주 목적이면 갱신 거절 가능하나, 2년 내 타인에게 임대 시 임차인에게 손해배상 책임.

기존 전세 계약 종료 후 새 월세 계약을 체결하거나 변경계약서(합의각서)로 기존 계약을 일부 변경합니다. 어느 방법이든 새로운 확정일자를 받아야 새 월세 금액까지 대항력이 확보됩니다. 보증금이 줄어드는 경우 집주인은 줄어든 금액만큼 반환해야 하며, 이때 근저당 등 선순위 권리가 추가되지 않는지 등기부등본을 반드시 재확인하세요.

법정 상한 초과 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2에 의해 무효이며, 초과 납부액은 반환 청구 가능. 합의로 해결이 안 되면 각 시도 주택임대차분쟁조정위원회(주택도시보증공사·한국감정원) 무료 조정 신청 → 불복 시 민사소송. 대한법률구조공단(132) 무료 법률상담 활용 가능.